Покупці квартир у ЖК Poetica, Fjord та Diadans об'єднуються через зупинку будівництва. Які є правові алгоритми та ризики
Інвестори житлових комплексів київського девелопера ENSO активізували підготовку до захисту своїх майнових прав у судах та досудовому полі. Приводом для тривоги стала зупинка робіт на об’єктах і публікації у ЗМІ про виїзд керівництва компанії за кордон.
На що розраховують покупці квартир у ЖК Poetica, Fjord та Diadans і які юридичні механізми можуть спрацювати у цьому випадку – у матеріалі РБК-Україна.
Головне:
Активізація інвесторів: покупці квартир у ЖК від ENSO формують ініціативні групи для координації дій та захисту майнових прав.
Заморожені будівництва: роботи на трьох об'єктах бізнес-класу (Poetica, Fjord, Diadans) зупинено, а керівництво компанії, за даними ЗМІ, залишило Україну.
Складна схема фінансування: залучення коштів відбувалося через мережу інвестиційних фондів, тому інвестори вже подають позови проти фондів фінансування будівництва (ФФБ), а не безпосередньо девелопера.
Поради юристів: автоматичної передачі недобудови кооперативу немає, тож юристи рекомендують починати з аудиту документів, перевірки застав і готовності до процедури банкрутства чи залучення нового девелопера.
Інвестори ENSO гуртуються
Наприкінці минулого тижня інвестори проблемного забудовника ENSO активізували спілкування на форумах та в соціальних мережах задля обговорення майбутніх дій і координації юридичних кроків. Приводом для тривоги стало свіже журналістське розслідування Bihus.Info, в якому стверджується що будівництво комплексів остаточно зупинено, а власник компанії залишив країну.
Ще місяць тому покупці почали скаржитися на те, що будівництво залишається на паузі, а в офісі компанії не відповідають на їхні дзвінки. Через це власники почали обговорювати створення ініціативних груп для ефективного відстоювання власних інтересів.
Читайте також: Недобросовісні забудовники кидають тінь на весь ринок
У телеграм-чаті ЖК Poetica інвестори зазначають, що наприкінці липня відбулася їхня зустріч із представниками ENSO.
"Зустріч відбулася 23 липня. Формально попереднє керівництво вийшло на зв'язок попрощатися та сказати, що відходить від справ. Але також що будуть нові люди, що "підхоплять" проект з серпня. Буцімто мають зконтактуватися з нами самостійно в кінці цього місяця чи на початку вересня", – розповів РБК-Україна один з інвесторів ЖК Poetica на умовах анонімності.
Саме тоді, згідно обговорень в чаті, інвесторам обіцяють відновлення будівельних робіт. Але вкладники вирішили не гаяти часу.
"Зараз відбуваються юридичні консультації з цього приводу. Адже формально з самою компанією ENSO будь-які прямі договірні відносини у нас відсутні. Тому це задача з зірочкою", – пояснив співрозмовник РБК-Україна.
Будівництво ЖК ENSO фінансувалося через мережу інвестиційних фондів та компаній з управління активами. У судових матеріалах щодо діяльності групи згадуються, зокрема, фонд "Скілінг". "Стрім Інвестмент", за даними розслідування Bihus.Info, інвестував у всі три проєкти: Poetica, Fjord і Diadans.
На даний момент вже існують кілька інвесторів, що судяться з фондами, намагаючись повернути гроші.
РБК-Україна звернулося із запитами до ініціативної групи інвесторів ЖК Poetica, до самої компанії ENSO, а також до галузевого об'єднання забудовників з проханням роз'яснити ситуацію. На момент публікації відповіді не надійшли.
Але поки що триває комунікаційна пауза. Немає й свіжих позовів у судових реєстрах щодо діяльності фондів фінансування будівництва трьох ЖК та компаній групи ENSO.
Один із недобудованих ЖК ENSO – Diadans (фото: сторінка ЖК у Facebook)
Що відбувається з девелопером
Компанія ENSO заснована у 2017 році. Як значиться на її сайті, вона зводила три житлові комплекси бізнес-класу заявленою загальною площею всіх проєктів близько 400 тис. кв. м.
1. ЖК Poetica (вул. Дегтярівська, 25а, Шевченківський р-н) – орієнтовно до 2000 квартир, 20-28 поверхів. Початок будівництва у I кварталі 2018 року. Cекції 3 і 4 введені в експлуатацію в І кварталі 2022 року; секції 1 і 2 перенесені на IV квартал 2026 року.
2. ЖК Diadans (вул. Євгена Коновальця, 19, Печерський р-н) – 2 будинки по 31 поверх, 552 квартири, підземний паркінг на 237 місць. Початок будівництва у кінці 2018 року. Планові терміни здачі: спочатку II квартал 2022 року, потім IV квартал 2024 року, останній заявлений – IV квартал 2025 року.
3. ЖК Fjord (Військовий проїзд, 8, Печерський р-н) – каскадна архітектура (4-30/31 поверх), 705 квартир, 7-9 секцій. Початок будівництва у 2020 році. Планові терміни здачі: спочатку 2022 рік, згодом IV квартал 2025 року (частина секцій), решта –IV квартал 2026 року.
Станом на серпень 2026 року будівництво на всіх трьох об’єктах зупинено. Жоден комплекс повністю не завершено. Частково здано лише дві секції Poetica.
Як з’ясували журналісти Bihus.Info, СЕО компанії Раміль Мехтієв виїхав з країни ще на початку квітня. Водночас окремі співробітники ENSO продовжують працювати в однойменній структурі в Об’єднаних Арабських Еміратах, де займаються зведенням двох елітних комплексів у Дубаї.
Загалом, за розрахунками РБК-Україна, обсяг коштів, які могли бути залучені від інвесторів у три проєкти ENSO, може становити близько 200 млн доларів. Тож інвесторам є, за що поборотися.
Один із недобудованих ЖК ENSO – Poetica (фото: сторінка ЖК у Facebook)
Як захистити права: поради юристів
Старший юрист Sayenko Kharenko Тарас Бондаренко у коментарі РБК-Україна надав загальні роз'яснення правових механізмів та перші кроки дій для подібних ситуацій на ринку, наголосивши, що кожен проєкт вимагає окремого аналізу.
Передусім інвесторам варто об'єднати зусилля та сформувати ініціативну групу для представлення спільних інтересів перед забудовником, власниками проєкту, кредиторами й органами влади. Практика показує, що колективні дії є значно ефективнішими, ніж спроби індивідуального захисту.
Потім варто провести комплексний юридичний аудит проєкту. Тобто з'ясувати, на кого оформлений об'єкт незавершеного будівництва та дозвільна документація, чи несуть ці особи прямі зобов'язання перед покупцями та чи не були права на проєкт (або його частини) передані третім особам або в заставу банкам
Крім того, інвесторам слід оцінити реальність повернути гроші судовим шляхом.
"На жаль, українська практика свідчить, що в багатьох проєктах первинної нерухомості трапляються договірні конструкції, які обмежують механізми захисту…Водночас кожен проєкт потребує окремого аналізу, оскільки правові наслідки суттєво залежать від структури фінансування та умов конкретних договорів", – підкреслює Тарас Бондаренко.
Читайте також: Зростання курсу долара та собівартості житла: що буде з цінами на новобудови восени
Щодо можливості передати недобудований об'єкт та права забудовника об'єднанню співвласників чи кооперативу інвесторів у разі зникнення топменеджменту, керівник практики супроводу бізнесу в Juscutum Артем Народенко зазначає: українське законодавство не передбачає спеціальної процедури, яка дозволяла б здійснити таку передачу автоматично.
Водночас, за його словами, передача майданчика можлива на загальних юридичних підставах. Це може відбутися шляхом добровільного відступлення прав замовником за Цивільним кодексом, у разі продажу активів у процедурі банкрутства або через офіційну заміну замовника.
На практиці, зазначає Народенко, проблемні об'єкти найчастіше добудовує новий девелопер, який перебирає на себе відповідні права. Об'єднання інвесторів чи кооператив у цьому процесі відіграють важливу роль у переговорах і координації, проте не набувають статусу забудовника автоматично.
У разі відкриття провадження про банкрутство інвесторам критично важливо вчасно заявити свої кредиторські вимоги, додає експерт. Оскільки пропуск установлених строків може істотно ускладнити подальший захист їхніх майнових інтересів.
Один із недобудованих ЖК ENSO – Diadans (фото: сторінка ЖК у Facebook)
Досвід попередніх довгобудів Києва
Історія з ENSO – не перша і, найімовірніше, не остання подібна драма на столичному ринку нерухомості. У 2006 році Київ уже пережив один із найгучніших скандалів такого роду – крах "Еліта-Центру".
Тоді тисячі людей втратили гроші, вкладені у житло, якого не існувало. Засновника компанії згодом засудили, однак більшість інвесторів отримали лише часткову компенсацію – і то через роки судових процесів.
Ближчий за масштабом приклад – крах банку "Аркада", який до 2018 року зводив ЖК "Еврика" та "Патріотика". Зокрема, це 30 недобудованих і ще п'ять готових, але не введених в експлуатацію висоток, плюс ділянка під ЖК "Патріотика на озерах".
Лише через кілька років тиску, у квітні 2021-го, влада Києва, Міністерство внутрішніх справ, Служба безпеки України та інвестори підписали меморандум, за яким добудову взяла на себе компанія Stolitsa Group – в обмін на земельну ділянку під власний проєкт.
Читайте також: Зупинені будівництва "Аркади": новий забудовник повідомив про поновлення робіт на майданчиках
Але фінансування добудови значною мірою лягло на самих інвесторів. Наприклад, покупці одного з будинків "Патріотики" створили кооператив і самостійно доінвестували близько 21 млн гривень, щоб завершити внутрішні роботи. За словами голови об'єднання інвесторів ЖК "Еврика", навіть через роки після меморандуму шанси отримати квартири з кожним роком лише зменшуються.
Подібний сценарій – і в справах корпорації "Укрбуд". Частина її інвесторів так і не дочекалася житла. Як і в так званій "піраміді Войцеховського". А це десятки об'єктів, довкола яких досі, вже у 2026 році, тривають суди й формуються кооперативи.
Спільний знаменник цих історій один: коли забудовник зникає, саме інвестори – через ініціативні групи чи кооперативи – беруть на себе і боротьбу за права, і фактичне фінансування добудови. А на повне вирішення питання зазвичай ідуть не місяці, а роки.
Питання – відповіді (FAQ)
– Що відбувається з ЖК ENSO? – Будівництво ЖК Poetica, Diadans та Fjord наразі зупинено. Повністю завершеними є лише дві секції Poetica.
– Чи можуть інвестори повернути гроші? – Це залежить від конкретного договору та схеми фінансування. Юристи радять спочатку провести аудит документів і перевірити права та обтяження на об'єкти.
– Чому інвестори звертаються до фондів? – Кошти залучалися через мережу інвестиційних фондів та компаній з управління активами, тому права покупців залежать від конкретної структури фінансування.
– Чи можуть інвестори передати недобудову новому забудовнику? – Автоматично – ні. Серед можливих варіантів – відступлення прав, продаж активів у процедурі банкрутства або офіційна заміна замовника.
– Що робити інвесторам ЖК ENSO зараз? – Об'єднатися, провести юридичний аудит проєкту та перевірити права на об'єкт, дозвільні документи й застави. У разі банкрутства важливо своєчасно заявити кредиторські вимоги.
