Украинцы, оформившие квартиру или дом до 2013 года, часто слышат у нотариуса неприятную новость: их имущества нет в Государственном реестре вещных прав. Жилье от этого никуда не исчезает, но без записи в реестре его не получится ни продать, ни подарить.
Как передает "Хвиля", об этом рассказала журналистка издания "На пенсії" Ирина Полякова.
Реестр прав на недвижимость работает с 1 января 2013 года. Все, что оформляли раньше, бюро технической инвентаризации записывало в бумажные книги. Печать БТИ на обороте свидетельства и есть тогдашняя регистрация. Когда государство запускало новый реестр, старые записи туда не перенесли, и миллионы квартир так и остались в бумагах.
"Право собственности никуда не исчезло. Исчезла только запись", – объяснила Полякова.
Закон о государственной регистрации вещных прав признает права, возникшие до 2013 года, действительными при одном из двух условий. Либо их зарегистрировали по тогдашним правилам, и это тот самый штамп БТИ, либо тогдашний закон регистрации вообще не требовал.
"Ваше старое свидетельство с печатью – это полноценный документ, государство его признает однозначно. Просто не видит, пока запись не внесут", – сказала журналистка.
Проблема в другом. Пока данных нет в реестре, распоряжаться имуществом не получится. А дети все равно будут вынуждены внести запись, когда получат наследство.
Полный перечень документов, на основании которых регистрируют право собственности, записан в статье 27 того же закона. Для старого жилья главные из них – приватизационное свидетельство 90-х, свидетельство, выданное до 2013 года местным советом или госадминистрацией, договор купли-продажи, мены или дарения, а также свидетельство о праве на наследство.
"Ордер на квартиру права собственности не подтверждает и никогда не подтверждал", – подчеркнула Полякова.
По статье 58 старого Жилищного кодекса ордер давал лишь право вселиться в государственную квартиру. Жить в ней человек мог, а распоряжаться – нет. Если жилье так и не приватизировали, ордер – только начало пути к приватизации.
С этим лучше не затягивать. В январе приняли закон, по которому право на приватизацию утратит силу через год после прекращения или отмены военного положения.
"Окно для приватизации еще открыто, но дата закрытия уже назначена", – предупредила журналистка.
Отдельная история – наследство, когда умерший не успел внести свои права в реестр. Суд в таком случае не обязателен. Правительственное постановление №1127 позволяет зарегистрировать право за самим умершим, с отметкой о смерти. Для этого наследник подает документы, подтверждающие, что умерший приобрел это право, извлечение из Наследственного реестра о заведенном наследственном деле и документ о составе наследников от нотариуса.
Нотариус по закону сам является государственным регистратором и может внести запись, не отправляя людей по кругу. Но внести старое право умершего и зарегистрировать квартиру уже на наследника – два разных действия. Второе оплачивается отдельно.
"Шесть месяцев – это срок, за который нужно принять наследство и подать заявление. Это не срок, чтобы успеть собрать все справки, все зарегистрировать и закрыть вопрос", – объяснила Полякова.
Тем, у кого смерть родственников зарегистрировали с опозданием во время военного положения, стоит знать: в Гражданском кодексе есть специальное правило исчисления сроков. Действует оно не для всех, поэтому свою ситуацию нужно уточнить у нотариуса.
В селах на дом часто нет ни свидетельства, ни договора – только запись в похозяйственной книге сельсовета. Для таких домов закон предусматривает отдельный путь, если их достроили до 5 августа 1992 года на территории, где вели похозяйственный учет, а право раньше не регистрировали.
Понадобятся выписка из похозяйственной книги от уполномоченного органа или архива и документ на землю, если участок еще не внесли в реестр. Например, решение сельсовета о его предоставлении. Техническая инвентаризация в таком случае не обязательна, так что бегать за обмерами заранее не нужно.
Но запись в книге сама по себе не делает одного человека владельцем всего дома. 2 июля 2025 года Верховный Суд не согласился выводить единоличную собственность из учетных записей. Здесь нужно выяснять, был ли это колхозный двор и у кого какие доли. Если главой двора записан один человек, а живых родственников с правами на дом несколько, простой выпиской дело не закончится.
Если документ потерялся, сгорел или его забрали родственники, а когда-то его удостоверял нотариус, можно получить дубликат. За ним обращаются к тому же нотариусу или в нотариальный архив. Такое право есть и у наследника – со свидетельством о смерти владельца и документами о родстве. Дубликат утерянного приватизационного свидетельства выдает орган приватизации по заявлению владельца или совладельцев.
Иногда дубликат не нужен вовсе. Пункт 53 Порядка №1127 позволяет зарегистрировать право по архивным сведениям: данным земельного кадастра, старого Реестра прав собственности или бумажной книги БТИ. В новой записи тогда просто укажут, что документ утерян.
"Не бегите заранее покупать справки в архиве", – советует журналистка.
По закону регистратор сам отправляет запрос туда, где когда-то оформляли право. Ответ ему должны предоставить бесплатно в течение трех дней.
"Главная цифра этого видео вам понравится – 0 гривен", – отметила Полякова.
Закон освобождает от административного сбора тех, кто регистрирует права, возникшие и оформленные до запуска современного реестра. То, что запись в новой базе делается впервые, льготу не отменяет. Распространяется она и на земельные участки.
Впрочем, есть три оговорки. Льгота действует только в обычный срок: за ускоренную регистрацию придется заплатить полный тариф. Бесплатно вносят старое право на того же владельца, а регистрация на наследника – отдельное действие с отдельной оплатой. И на практике сбор иногда берут даже с тех, кому положена льгота, поэтому перед оплатой стоит спокойно спросить, на каком основании его начислили.
Отдельно от сбора освобождены люди с инвалидностью первой и второй групп, а также те, чье жилье уничтожила война. Заранее не получится посчитать только стоимость услуг частного нотариуса, справки из архива БТИ и оценки недвижимости. Причем оценка для простого переноса старого права может и не понадобиться.
В некоторых случаях внести недвижимость в реестр можно и через "Дію".
